Se rompe la lavadora con 12 años de antigüedad, gotea la cisterna del váter o llega la factura del IBI. ¿Quién debe pagarlo? Esta es la fuente número uno de conflicto entre arrendadores e inquilinos al finalizar los contratos y reclamar la fianza.
La normativa de arrendamientos urbanos y el sentido común establecen una línea divisoria muy clara: el propietario responde del mantenimiento de la habitabilidad estructural y la vejez de los equipos, mientras que el inquilino responde del uso ordinario, consumos y pequeñas reparaciones cotidianas.
Tabla comparativa de responsabilidades en la vivienda
| Concepto de Reparación o Gasto | Responsable Legal | Fundamento |
|---|---|---|
| Avería grave o sustitución de caldera / calentador | Casero (Propietario) | Garantía de habitabilidad básica y suministro de agua caliente. |
| Electrodoméstico roto por antigüedad (+5-10 años) | Casero (Propietario) | Fin de la vida útil del aparato alquilado. |
| Pequeñas reparaciones (cambio de bombillas, grifo que gotea, pomo de puerta) | Inquilino | Desgaste por uso ordinario cotidiano (art. 21.4 LAU). |
| Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y Comunidad ordinaria | Casero (salvo pacto expreso en contrato) | Gravamen vinculado a la propiedad del inmueble. |
| Suministros con contador individual (Luz, Agua, Gas, Internet) | Inquilino | Consumo directo de los habitantes de la vivienda. |
| Pintura por paso del tiempo y humedad estructural | Casero (Propietario) | Conservación del continente y vicios ocultos de la finca. |
| Agujeros en paredes y rotura de persiana por mal tirón | Inquilino | Falta de diligencia o personalización del espacio. |
La regla de los 150 euros: Los tribunales consideran habitualmente que las reparaciones menores a unos 100 € - 150 € (como cambiar la goma de la cisterna, desatascar una tubería por acumulación de pelo o sustituir un flexo de ducha) corresponden al inquilino, salvo que sea consecuencia directa de una avería general del edificio.
Cómo actuar cuando surge una avería para no perder la fianza
- Notifica por escrito de inmediato: Envía un mensaje con fotos o vídeo al propietario o a la agencia nada más detectar la fuga o fallo. No intentes reparaciones complejas por tu cuenta sin avisar.
- Solicita informe técnico: Si acude un técnico, pídele que indique en la factura si la avería se debe a desgaste por uso o a vejez/fallo interno del componente. Ese papel define quién paga.
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❓ Preguntas Frecuentes
¿El casero me puede descontar de la fianza la pintura del piso al marcharme?
No, si se trata del deterioro habitual por el paso del tiempo. Solo te puede descontar si has pintado paredes con colores estridentes no autorizados o si has dejado manchas y desperfectos graves por negligencia.
¿Quién paga la revisión anual de la caldera de gas?
La revisión periódica o mantenimiento rutinario suele corresponder al inquilino como usuario del servicio, mientras que cualquier cambio de piezas por vejez o sustitución completa del aparato recae sobre el casero.